租房提前退租引发纠纷，守约方该被动等待，还是主动止损？

案情回顾

何某因工作需要,向方某租赁住房一套,双方于2024年7月15日签订《房屋租赁合同》，约定租期一年至2025年7月15日，并约定租金按月支付，每月10日前支付下个月租金，何某不得提前退租，否则需承担一个月租金的违约金。2024年11月初，何某因工作变动向方某提出可能需要提前退租，方某回复若提前退租需按合同约定承担违约金，何某不满，于2024年11月24日未告知的情况下搬离出租屋。第二日，方某去何某工作的店里找何某未果，拨打电话未接。2025年4月2日方某收到何某微信称“已搬离，钥匙放在某某店里，请自己去拿一下。”方某未理会，诉至法院请求判令何某向其支付2024年11月15日至2025年4月14日租金及房屋占有费6000元，并支付违约金1200元。何某抗辩租房时方某未告知周边要拆迁的事实，对其产生生活不便，且因工作变动无须继续租房，其在2024年11月初通过微信表达了退租的意愿并且在2024年11月24日已搬离租赁房屋，其已告知方某解除租赁合同并完成了交还租赁房屋的义务，故无须支付方某所主张的租金及违约金。

法院审理

法院经审理后认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，方某、何某均应按照合同约定行使权利、履行义务。2024年11月初，何某因个人原因拟提前退租，从而未按合同约定交纳2024年11月15日起的租金，但因违约金问题双方沟通不畅，何某未通知方某，便在2024年11月24日搬离出租屋。次日，方某到何某工作的店铺找其未果，给何某多次拨打微信电话亦未接听，导致方某无法知晓何某是否退房从而收回房屋。因何某未提交证据证明就搬离、退房事宜通知了方某，并且双方根据租赁合同第九条履行了退房手续，何某存在明显过错，其单方面搬离的行为并不能导致合同解除的后果，租赁合同持续有效。因方某持续性催要租金，何某于2025年4月2日向方某发微信称“我已经搬走了，钥匙放在我店里了，你自己去拿。”该条信息表明了其已腾退房屋，并向方某指明了钥匙所在地。而方某在对何某的店铺地址明知的情况下，拒绝前往拿回钥匙从而不予接收房屋，造成案涉租赁房屋一直空置，自身亦应当对其扩大损失承担相应的责任。结合双方提供的证据、数次沟通的内容、租赁物所在地、合同实际履行情况等，酌情支持方某主张的房屋租金至何某告知钥匙所在地后一周内，即2025年4月9日，据此支持租金5800元。

关于违约金，何某提前退租属实。租赁房屋周边虽涉及到拆迁的可能性，但在其租赁期间，并未对房屋居住产生实质性的影响。另何某因工作变动回老家，没有继续租赁的需求，并非不可抗力导致其不能继续居住之情形。故上述理由均非何某不构成违约的正当理由。根据租赁合同第六条约定，支持何某应支付违约金1200元的诉讼请求。

法官提醒

  1.对于承租人，双方签订的《房屋租赁合同》是约束各自权利义务的首要依据，承租人若有提前退租的需求，须与出租人友好协商，在双方达成一致意见的基础上可提前解除合同，不可无视合同中违约责任之约定，仅凭“意气用事”。

2.对于出租人，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”合同履行中若承租人出现违约行为，出租人不能“静观其变”，任凭损失扩大。其有义务积极采取相应措施，及时“止损”。